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Cofondateur de la start-up www.jerevedunemaison.com qui emploie plus de dix-huit chasseurs d’appartement spécialisés dans l’ancien, Stéphane Buthaud a créé le baromètre Immoscan des prix de l’immobilier parisien. D’après cet outil, le prix de mètre carré à la vente frise les 12 000 euros dans Paris intra muros. Entretien.

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 Daoud Boughezala. Comment expliquez-vous que globalement, les prix du mètre carré parisien continuent à monter ?

Stéphane Buthaud. Depuis que nous collectons des données, c’est-à-dire dix-huit mois, nous constatons en effet que les prix sont toujours très tendus et plutôt à la hausse. Sans être économiste, j’observe que les taux d’intérêt continuent d’être très bas et aucun signe ne laisse entendre qu’ils vont remonter. Personne ne se dit que le coût de l’emprunt sur 20 ou 25 ans va encore baisser, c’est pourquoi les gens pensent que c’est le moment de s’endetter. Cet engouement vers l’achat fait qu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Par conséquent, un bien immobilier part très rapidement sans aucune négociation possible. Ceci étant, le prix de 11 980 € par mètre carré à vendre est une moyenne, ça va du simple au double si vous passez du XIX^ème au XX^ème arrondissement ou au cœur de Paris (VI^ème, VII^ème).

D’après votre baromètre, le prix moyen du mètre carré à Paris est de 11 980 euros. Est-ce vraiment un scoop ?

Les autres baromètres indiquent un peu plus de 10 000 euros le mètre carré. Or, le nôtre prend en compte l’intégralité du prix acheteur,  qui inclut le prix du bien mais aussi les frais d’agence, c’est-à-dire entre 2% et 6% en plus. Nos concurrents s’appuient en outre sur des données plus anciennes, qui proviennent notamment de la Chambre des notaires, et qui n’arrivent que quatre ou cinq mois après les transactions. En revanche, notre baromètre Immoscan analyse en temps réel l’intégralité des annonces de vente mises en lignes jusqu’à fin mai 2018. Cela permet de mieux informer les acheteurs du marché lorsqu’ils le découvrent, qu’ils soient primo-accédants ou décident d’acheter un nouveau bien.

Malgré tout, les sites de vente immobilière ne manquent pas. Pourquoi vos clients vous contactent-ils ?

Ils sortent souvent d’un échec par-rapport à un projet d’achat, qu’ils n’arrivent pas à mener eux-mêmes. Soit qu’ils n’arrivent pas à obtenir un contact avec le vendeur ou l’agent, lequel vend le bien en deux trois heures. Sur les vingt mille biens à vendre à Paris, certains restent sur le marché plus longtemps, et attendent acquéreur depuis plus de six mois voire un an. Mais des biens de qualité vont partir en quelques heures. C’est plutôt sur ce marché que nous travaillons.

Avez-vous observé un profil-type d’acheteur ?

Nous avons un profil-type qui est assez différent des autres acteurs de la chasse immobilière, notamment parce que nous essayons de nous rendre plus accessibles. Notre commission de 2% est la plus basse du secteur, ce qui fait qu’on a aujourd’hui comme clients environ 50% de primo-accédants à la propriété. Ce sont des jeunes entre 25 et 35 ans qui travaillent déjà depuis quelques années, ont des revenus stables et plutôt élevés. Typiquement, un couple qui travaille va pouvoir commencer par acheter un grand studio ou un petit deux-pièces.

Prenons cet exemple. Pour un couple qui souhaite acheter un grand studio, combien exigez-vous de salaire cumulé, éventuellement d’apport ?

C’est le vendeur qui choisit entre les dossiers qui lui sont proposés. Condition sine qua non, il faut que le dossier de financement soit validé par la banque ou un courtier. Pour avoir une chance sur ce marché très concurrentiel, je préconise d’avoir au minimum 25% d’apport. D’autre part, les revenus qui déterminent le montant de l’emprunt. Les banques exigent à peu près qu’au maximum un tiers de vos revenus aillent dans le remboursement du prêt.

Hormis la hausse générale des prix, quelles sont les grandes tendances du marché immobilier parisien ?

Arrêtons-nous un instant sur la hausse des prix. C’est un mouvement de fond ! Il y a un an, on a été abasourdi de voir des appartements bruyants dans le 18^e arrondissement, en plein boulevard, dépasser les 10 000 euros le mètre carré. On pensait que ces prix étaient réservés aux quartiers plus recherchés, dans le 17^e par exemple. Or, je remarque que beaucoup de nos primo-accédants choisissent d’aller dans le 18^ème, dans le 19^ème, ou  dans le 20^ème, qui sont moins recherchés par des clientèles plus aisées. Les jeunes n’hésitent pas à s’éloigner de leur quartier d’origine pour gagner quelques mètres carré. Ils passent dans l’Est parisien, soucieux d’une meilleure qualité de vie et d’un cadre agréable. De même, de plus en plus de familles qui sortent de Paris pour s’agrandir,

Ce mouvement ne fait-il pas flamber les prix des appartements de la petite couronne, dans les communes qui se boboïsent comme Montrouge ou Pantin ?

Exactement. Le mois dernier, un de nos clients qui voulait habiter dans le nord du 17ème a passé la frontière du périphérique afin de gagner 15% de surface supplémentaire pour le même budget. Il vit dans un quartier aussi agréable et ses enfants restent scolarisés dans Paris.

Malgré une demande croissante, certains  types d’appartements voient-ils leur prix s’affaisser ?

S’il y a des baisses de prix, c’est plutôt sur des appartements plus hauts de gamme, à partir de 1 ou 1,5 million d’euros. Lorsqu’il y a négociation, c’est sur des biens qui restent plusieurs mois sans acheteurs parce que leur le prix est mal ajusté par rapport à la demande. Dans ces cas-là, soit le vendeur s’accroche à son prix si bien que l’appartement reste neuf mois ou un an après en vente, soit il se résout à baisser le prix pour vendre. Mais 41% des annonces immobilières partent en moins de vingt-huit jours. Il n’y a alors aucune négociation sur le prix.